Czy na nieruchomościach wciąż można zarobić? Liczymy. [CASE STUDY]

"Zajmuję się nieruchomościami" - to chyba najczęstsze co słyszę od klubowiczów i sympatyków Klubu Przedsiębiorczości, których poznaję na spotkaniach regionalnych czy ogólnopolskich. Nie jestem tym specjalnie zaskoczony, wszak już od wielu lat zainteresowanie tą właśnie formą lokowania kapitału sukcesywnie rośnie. Szybkie flipy, mieszkania na wynajem, działki inwestycyjne... Przekrój możliwości jest spory, rynek ogromny, a w dodatku od wielu lat mocno wzrostowy, nie dziwi więc, że spora część wolnego kapitału trafia właśnie do tego segmentu aktywów.

I choć liczba inwestorów, którzy swoją przygodę z nieruchomościami już rozpoczęli, z każdym rokiem się powiększa, to wciąż wiele osób jest na etapie zbierania informacji i analizowania opłacalności takiej działalności. Głównie z myślą o nich powstał dzisiejszy wpis, w którym krok po kroku - i na konkretnych, rzeczywistych liczbach! - analizuję transakcję zakupu mieszkania z przeznaczeniem na wynajem długoterminowy.

Jak wiecie z poprzedniego wpisu, prowadzę firmę zajmującą się nieruchomościami. Dzisiaj przedstawię szczegółowy opis zlecenia, które Skarbiec Nieruchomości przeprowadził na życzenie inwestora. W ramach usługi wyszukaliśmy spełniające kryteria klienta mieszkanie, dokonaliśmy w jego imieniu transakcji zakupu, wykonaliśmy projekt remontu oraz jego wizualizacje, a następnie koordynowaliśmy remont i wykończenie lokalu. Po zakończeniu prac błyskawicznie wynajęliśmy mieszkanie, a moja firma przejęła na siebie także zarządzanie najmem. Inwestor do dzisiaj nie widział osobiście mieszkania, a cała jego aktywność ograniczyła się do udzielenia pełnomocnictwa, akceptacji kosztorysu i wykonaniu przelewu. Z punktu widzenie klienta jest to zatem w zasadzie całkowicie pasywna inwestycja. Ale czy opłacalna? Liczymy!

Zlecenie na zakup nieruchomości

Zacznijmy od początku. W trakcie pierwszego spotkania z inwestorem określiliśmy wstępne parametry poszukiwanej nieruchomości: mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem, do remontu, w cenie do 250.000 zł, 35-55 m2, w bloku, 2-3 pokoje. A więc w zasadzie flipowy standard - większość osób działających na rynku szuka lokali o mocno zbliżonych parametrach.

Przejrzałem bazę mieszkań, które miałem już okazję wcześniej wizytować. Nie wszystkie dobrze pamiętałem, na szczęście z każdego z nich miałem przygotowaną dokumentację fotograficzną, a także szczegółowy raport, w którym opisane są wszystkie ważne elementy mieszkania - nasz autorski kwestionariusz liczy w sumie ponad 90 pozycji, które weryfikujemy w trakcie oględzin. Taki dokument, uzupełniony dodatkowo o poglądowy rzut mieszkania, daje już całkiem wyraźny pogląd na nieruchomość i nawet po czasie pozwala rzetelnie ocenić jej potencjał.

Finalnie zaprezentowaliśmy inwestorowi trzy nieruchomości, które spełniały wszystkie kryteria. Dodatkowo, obiecująco prezentował się ich potencjał w zakresie późniejszego wynajmu.

Wybór padł na 44-metrowe mieszkanie w Katowicach, na pograniczu Brynowa i Ligoty (dla mniej zorientowanych - są to dwie bardzo pożądane w mieście dzielnice). Lokal do generalnego remontu, na ostatnim, 10-tym piętrze, w bloku z wielkiej płyty. Dwa niezależne pokoje, oddzielna kuchnia, łazienka z wc oraz balkon z bardzo ładnym widokiem na sporą część Katowic.

Kupujemy mieszkanie

Cena za powyższe mieszkanie? Jedyne 213.000 zł, a więc 4.840 zł/m2. Całkiem nieźle. Ostatecznie jednak, po krótkich negocjacjach, cenę udało się jeszcze obniżyć do równych 200.000 zł, co dało już naprawdę bardzo dobry wynik 4.545 zł/m2.

Z transakcją kupna nieruchomości wiążą się naturalnie dodatkowe koszty przeprowadzenia takiej czynności. Poza kwotą przekazaną sprzedającemu, do listy wydatków związanych z tym konkretnym lokalem należało doliczyć:
- podatek PCC w wysokości 2%: 4.000 zł;
- taksę notarialną, czyli wynagrodzenie notariusza: 1.221 zł;
- opłatę za wpis do księgi wieczystej: 200 zł;
- opłatę za znalezienie mieszkania: 10.000 zł.
Łącznie wszystkie koszty związane z kupnem tego mieszkania wyniosły więc 215.421 zł.

A może jednak szybki flip?

Na podstawie otrzymanego od inwestora pełnomocnictwa, udałem się wraz ze sprzedającym do notariusza, gdzie zawarta została transakcja sprzedaży nieruchomości.

Po kilku dniach przejąłem mieszkanie od dotychczasowego właściciela i rozpoczęliśmy prace związane z przygotowaniem do remontu, a więc szczegółowe pomiary, przygotowanie rzutów i wstępne wizualizacje remontu.
Opracowaliśmy również jego szczegółowy kosztorys, który opiewał na kwotę 100.629 zł.

W tym momencie otrzymałem jednak dyspozycję klienta, żeby spróbować mieszkanie sprzedać, bez przeprowadzania remontu. Ok, skoro taka jest wola inwestora, nie pozostało nic innego, niż przygotować lokal do sesji fotograficznej i wystawić stosowne ogłoszenie. Zgodnie z dyspozycją, nieruchomość została wystawiona w cenie 257.000 zł, co przekłada się na 5.840 zł/m2. Realną wartość mieszkania ocenialiśmy w tym momencie na ok. 230-235 tysięcy złotych, z góry wiadomo zatem było, że cena ofertowa będzie dla wielu osób zaporowa. Inwestor został o tym poinformowany i był świadomy, że o sprzedaż za taką kwotę będzie stosunkowo trudno. Oferta była ważna przez trzy miesiące, a ponieważ finalnie do sprzedaży nie doszło (a i samo zainteresowanie nie było zbyt wielkie), powróciliśmy do pierwotnej koncepcji, a więc remontu i wynajmu mieszkania.

Panie... Te ceny już dawno nieaktualne!

Prace remontowe ruszyły początkiem grudnia, a swym zakresem obejmowały:
- wymianę drzwi wejściowych;
- wymianę okna oraz wszystkich parapetów;
- nową wylewkę na całej powierzchni mieszkania;
- wymianę drzwi wewnętrznych;
- wymianę instalacji elektrycznej;
- likwidację instalacji gazowej;
- wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej;
- wymianę grzejników;
- położenie płytek oraz paneli;
- kompleksowe przygotowanie łazienki;
- podwieszane sufity;
- gładzie na całej powierzchni mieszkania;
- kompleksowe przygotowanie kuchni wraz z meblami na wymiar oraz sprzętem AGD;
- umeblowanie mieszkania;
- dekoracje.

Szybko się okazało, że błyskawicznie rosnące koszty zakupu materiałów budowlanych mogą znacząco wpłynąć na przygotowany wcześniej kosztorys. Minęły raptem 4 miesiące od momentu, w którym go opracowaliśmy, tymczasem ceny materiałów zaczęły mocno odbiegać od tych, które przyjęliśmy do obliczeń.

Stało się jasne, że - aby nie naruszyć zbytnio ustalonego wcześniej budżetu - trzeba będzie wprowadzić modyfikacje prac remontowych lub wykończeniowych. I jeszcze intensywniej niż zwykle polować na promocje. Nie było to zadanie łatwe, bo już pierwotny kosztorys był, delikatnie to ujmując, dosyć "wyżyłowany".

Pewne cięcia były jednak niezbędne. Po konsultacjach z ekipą remontową zrezygnowaliśmy z remontu balkonu. W najbliższym czasie planowana jest termomodernizacja budynku, przy jej okazji być może odnawiane będą również balkony. Dodatkowo zachodzi ryzyko, że w trakcie prac prowadzonych na zewnątrz budynku, nasz świeżo odremontowany balkon może ulec większym lub mniejszym zniszczeniom. Ten temat na razie więc odłożyliśmy. Z projektu usunęliśmy także zbędne "bajery", jak np. sufitowe radio łazienkowe.

Na pewne ustępstwa poszła także nasza dekoratorka wnętrz. Z ostatecznej wersji zniknęły drogie, kolorowe kafle, które miały przełamać wszechobecne odcienie bieli i czerni w łazience, wymienione zostały także niektóre meble i elementy dekoracji mieszkania.

Z listy rzeczy, które planowaliśmy przekazać przyszłemu najemcy, zniknął zaś 50-calowy telewizor. Poza tym, mieszkanie zostało wyposażone we wszystkie sprzęty, które powinny się w nim znaleźć.

Odchudzony kosztorys pozwalał z nieco większym spokojem patrzeć na pojawiające się na fakturach z hurtowni budowlanych coraz wyższe kwoty.

Kosztorys dla inwestora

Finalnie remont zamknęliśmy kosztem 100.042 zł, a więc nawet nieznacznie niższym, niż pierwotnie planowanym - w kwocie tej znajdują się wszystkie koszty remontu (ekipy, materiałów, instalacji i elementów niewidocznych), wyposażenia mieszkania w kompletne meble oraz sprzęty AGD (łącznie z pralką). Szukaliśmy rzeczy niedrogich, często w promocyjnych lub wyprzedażowych cenach, jednak każdorazowo nowych i na gwarancji.

Dodatkowe koszty, które poniósł inwestor, w związku z przygotowaniem lokalu do wynajęcia, wyniosły dodatkowe 10.815 zł.
Składają się na nią następujące pozycje:
- zlecenie koordynacji prowadzonych prac remontowych: 6.600 zł;
- sprzątanie lokalu po remoncie: 440 zł;
- montaż mebli: 1.585 zł;
- przekazanie mieszkania do obsługi najmu: 1.000 zł.

Poniżej zdjęcia mieszkania przygotowanego już na wynajem. Dajcie znać w komentarzach, jak wam się podoba :)

Czy inwestycja w nieruchomości się opłaca?

Przygotowaliśmy stronę z prezentacją mieszkania, a jako pierwsi informację o nowej ofercie otrzymali subskrybenci newsletter'a Skarbca Nieruchomości. Trzy dni później oferta pojawiła się w mediach społecznościowych, a po kolejnych trzech została umieszczona na portalach nieruchomościowych. Zainteresowanie mieszkaniem było ogromne - chętnych ponad 80 osób! - lokal został więc bardzo szybko wynajęty.

Tak naprawdę mogliśmy je wynająć już pierwszego dnia, dużą wagę przykładamy jednak do rzetelnej weryfikacji przyszłych najemców, a tej większość chętnych nie przeszła. Brak stałej pracy, zbyt niskie zarobki, brak zaświadczenia o dochodach i potwierdzenia wpływów, czy też zwykła intuicja, kazały nam odrzucić dużą część kandydatów.

Spośród wszystkich oglądających i zdecydowanych na podpisanie umowy potencjalnych najemców, wybraliśmy ostatecznie lokatorów, którzy spełniali wszystkie nasze kryteria. Po trzech miesiącach mogę potwierdzić, że wstępna ocena była prawidłowa - nie mamy najmniejszych problemów z najemcami, z płatnościami, kontaktem. Jednym słowem, jest dokładnie tak, jak być powinno.

Przejdźmy zatem do obliczeń, ale najpierw kilka założeń, które nam do nich posłużyły:
- z racji tego, że mieszkanie było zakupione za gotówkę, nie liczymy ROE, a jedynie ROI, które będą w tej sytuacji tożsame;
- mieszkanie wynajmujemy na czas określony 12 miesięcy, nie przewidujemy pustostanów, w obliczeniach przyjmujemy więc 12 miesięcy najmu w ciągu roku;
- w okresie 10-letnim zakładamy dodatkowe koszty w wysokości 15.000 zł, które posłużą na odnowienie mieszkania, remont bądź konieczne naprawy w tym okresie;
- nie uwzględniamy potencjalnych zmian wysokości czynszu dla najemcy (zakładamy stały poziom przez wszystkie lata);
- zakładamy, że właściciel rozlicza najem podatkiem ryczałtowym w wysokości 8,5%;
- czynsz najmu płacony przez najemcę nie uwzględnia opłat administracyjnych oraz z tytułu mediów (płacone są oddzielnie);
- nie uwzględniamy amortyzacji ani zmian wartości mieszkania w czasie.

Wszystkie koszty, jakie do czasu wynajęcia mieszkania poniósł inwestor zamknęły się w kwocie 329.217 zł. To spora suma, jeśli wziąć pod uwagę, że sama nieruchomość kosztowała równe 200.000 zł. Czy więc można było obniżyć koszty? Oczywiście. Trzeba jednak pamiętać o kilku aspektach:
- po pierwsze, inwestor nie chciał osobiście zajmować się tematem tej inwestycji i postanowił zlecić wszystkie czynności, począwszy od wyszukania mieszkania, przez jego zakup, remont, wyposażenie i późniejszy wynajem;
- po drugie lokal nie został odświeżony, a przeszedł gruntowny i kompleksowy remont;
- po trzecie, remont przeprowadzała doświadczona i ceniona na Śląsku ekipa;
- po czwarte, nie oszczędzaliśmy na żadnych elementach wyposażenia, a wszystkie sprzęty są nowe;
- wreszcie po piąte, ceny materiałów drastycznie poszły w górę, trudno je obecnie porównywać z tymi obowiązującymi jeszcze kilka miesięcy wcześniej.

Mieszkanie zostało wynajęte za 1.800 zł miesięcznie. Dodatkowo najemca opłaca czynsz administracyjny oraz media według wskazań liczników, kwota najmu stanowi więc przychód właściciela.

Co mówią nam powyższe kwoty? Rentowność liczona dla zainwestowanych środków oscyluje wokół 6,0% w skali roku (oraz 5,55% dla okresu 10 lat). Warto jednak pamiętać, że o ile w przypadku zakupu i szybkiej sprzedaży nieruchomości, czyli klasycznego flipa, liczone w ten sposób ROI jest jak najbardziej zasadne, to już w kontekście najmu sytuacja nie jest taka jednoznaczna.

Po pierwsze, przyjęty model liczenia zakłada wynajem przez pełne 12 miesięcy, co jest prawie pewne w przypadku już zawartej umowy, która zachowuje swą ważność przez cały rok. Ale czy kolejną umowę uda się zawrzeć bez żadnego okresu przejściowego? Zapisy umowy są tak skonstruowane, żeby dać właścicielowi jak najwięcej możliwości szybkiego wynajmu kolejnym osobom, co nie zmienia faktu, że odpowiedzi na takie pytanie w tej chwili nie znamy. A każdy okres pustostanu będzie nasze ROI obniżał.

Po drugie, na przestrzeni lat czynsz najmu zapewne będzie ulegał zmianom. To także wpłynie na wynik finansowy, bo o ile poniesione do tej pory koszty w najbliższym czasie się zapewne nie zmienią, to przychód z kolejnej umowy może już być wyższy i to nawet dość znacznie, szczególnie biorąc pod uwagę obecny poziom inflacji. Ta zmiana będzie oczywiście działała na korzyść wartości ROI.

Żeby jednak nie było tak przyjemnie, kolejna zmienna, a na razie niewiadoma, znowu będzie zyski zmniejszała. Mowa tym razem o potencjalnych kosztach napraw, drobnych lub większych, okresowych remontów, wymiany sprzętu, itd. Jednym słowem o kosztach eksploatacyjnych, które nie wystąpią pewnie w ciągu najbliższych 2-3 lat, ale już na przestrzeni dziesięciolecia nie sposób ich nie uwzględnić.

Zakładając jednak, że wyliczone powyżej 6% jest realną wartością, którą uda się rokrocznie "wykręcić" - to czy jest to dużo czy mało? W chwili pisania tego artykułu inflacja w Polsce przekracza 12%, nasze mieszkanie nie pokrywa jej zatem nawet w połowie. Czy więc inwestycja w nieruchomość na wynajem jest aż tak złym pomysłem? Odpowiedź znowu nie będzie jasna ani jednoznaczna. Owszem, w chwili obecnej wynik nie prezentuje się najlepiej. Nie znamy też przyszłości. Pewną podpowiedzią może jednak być spojrzenie w przeszłość. Dane historyczne wskazują, że średnioroczna inflacja za ostatnich 10 lat (od 2012 do 2021) wynosi jedynie 2,0%. I choć trudno spodziewać się, że w najbliższych latach jej wysokość wróci do takich poziomów, to jednak można mieć nadzieję, że i obecne "naście" procent nie będzie trwało wiecznie.

Kolejna sprawa, to ewentualne alternatywy dla inwestowania środków w nieruchomości. Przekrój dostępnych na rynku opcji jest olbrzymi i rośnie z każdym rokiem, trudno jednak wskazać inne aktywo, które będzie gwarantowało równie wysoki poziom bezpieczeństwa kapitału w długim okresie czasu. Bo czego by złego o nieruchomościach nie powiedzieć, to jednak faktem niepodważalnym jest, że na przestrzeni lat ich wartość raczej rośnie. Owszem, zdarzają się wahania, tąpnięcia i inne kryzysy, ale powtarzam raz jeszcze - w dłuższym okresie nieruchomości jedynie drożeją.

Zaproszenie

Branża nieruchomościowa od wielu lat przeżywa prawdziwy rozkwit. Szybkiego tempa rozwoju tego sektora nie powstrzymała ani pandemia, ani rosnąca inflacja. Nie zatrzyma go też sytuacja geopolityczna, w jakiej obecnie funkcjonujemy. Jest natomiast możliwe, że będziemy w najbliższych latach obserwowali pewne zmiany w zachowaniu konsumentów, którzy będą coraz chętniej spoglądali w stronę najmu mieszkania, zamiast jego zakupu. W zachodnim świecie taki model od dawna jest znacznie bardziej popularny, tymczasem Polacy do tej pory zdecydowanie chętniej decydowali się na poszukiwanie własnego M. Teraz, w sytuacji, w której rosnące stopy procentowe wielu osobom zablokują możliwość ubiegania się o kredyt hipoteczny, wynajem może być jedyną możliwością zamieszkania "na swoim".

Ta zmiana może z kolei oznaczać wspaniały czas dla inwestorów, którzy będą posiadali nieruchomości na wynajem. Zwiększona liczba poszukujących mieszkania do wynajęcia przełoży się też na wzrost cen najmu. A więc i rentowność takiej inwestycji powinna w najbliższych latach rosnąć. Może warto się tym zainteresować?

Jeśli temat inwestowania w nieruchomości jest dla ciebie ciekawy i chciałbyś dowiedzieć się więcej, to zapisz się na bezpłatną konferencję organizowaną już 4 czerwca 2022 roku przez Klub Przedsiębiorczości. Nasz ekspert, Filip Kowarski, opowie o strategiach inwestycyjnych, wyszukiwaniu okazji czy technikach negocjacyjnych, które sam stosuje. Dla zainteresowanych zarabianiem na nieruchomościach - obecność obowiązkowa!

A w międzyczasie, w ramach wprowadzenia, zapraszam was do obejrzenia wywiadu, który z Filipem przeprowadziła niedawno Olga Palka: